Comprendre les Risques de l'Investissement en SCPI
Un guide complet pour investir en toute connaissance de cause.
L’investissement en SCPI est souvent perçu comme une alternative simple et résiliente à l'immobilier direct. Cependant, comme tout placement, il n'est pas exempt de risques. Comprendre ces risques est la première étape vers une stratégie patrimoniale maîtrisée et réussie. Cet article détaille les principaux points de vigilance à connaître avant d’investir.
1. Le Risque de Perte en Capital
Le capital que vous investissez dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur des parts fluctue en fonction de la valeur du parc immobilier détenu par la société de gestion.
Comment ça fonctionne ?
La valeur de votre part (valeur de retrait) dépend de la valeur de reconstitution, qui reflète la valeur des immeubles du fonds. Si le marché immobilier baisse, la valeur des actifs de la SCPI peut diminuer, entraînant une baisse de la valeur de votre part. En cas de revente, vous pourriez récupérer moins que votre mise de départ.
Exemple : Vous achetez 100 parts à 200€ l'unité avec un rendement annuel de 5%, soit un investissement de 20 000€ avec un dividende de 1000€. Huit ans plus tard, une crise immobilière fait baisser la valeur du patrimoine de la SCPI de 15%. Le prix de la part est ajusté à 170€. Si vous vendez à ce moment-là, vous ne récupérez que 17 000€, subissant une perte en capital de 3 000€ sur la valeur de vos parts.
Bon à savoir !
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Comment les SCPI minimisent ce risque ?
La principale stratégie est la mutualisation. En détenant des dizaines, voire des centaines d'immeubles, la SCPI lisse le risque. Une baisse de valeur sur un bien peut être compensée par la hausse d'un autre. De plus, la diversification géographique (différentes villes, régions, voire pays) et sectorielle (bureaux, commerces, santé...) permet de ne pas dépendre d'un seul marché.
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2. Le Risque de Liquidité
L'immobilier est par nature un actif peu "liquide", c'est-à-dire qu'il ne peut pas être vendu instantanément. Ce risque se répercute sur les parts de SCPI.
La revente des parts n'est pas garantie
Lorsque vous souhaitez vendre vos parts, la SCPI doit trouver un ou plusieurs acheteurs. Ce processus repose sur l'équilibre entre les demandes de retrait (vendeurs) et les nouvelles souscriptions (acheteurs). En temps de crise, s'il y a plus de vendeurs que d'acheteurs, le délai de revente peut s'allonger considérablement, voire être temporairement bloqué.
Point Info : Fonds de remboursement
Comment les SCPI améliorent la liquidité ?
Les SCPI modernes comme Menhïr intègrent des plateformes en ligne qui facilitent la confrontation de l'offre et de la demande, créant un marché secondaire plus dynamique. De plus, une stratégie d'investissement dans des actifs de qualité et recherchés permet de maintenir l'attractivité du fonds et d'assurer un flux régulier de nouveaux souscripteurs.
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3. Le Risque sur les Revenus
Les dividendes versés par une SCPI proviennent principalement des loyers encaissés. Ces revenus ne sont pas garantis et peuvent varier.
Causes de variation des revenus :
- Vacance locative : Si un ou plusieurs biens ne sont pas loués, la SCPI n'encaisse pas de loyer, ce qui diminue le montant total à distribuer.
- Loyers impayés : Un locataire en difficulté peut cesser de payer son loyer, impactant directement les revenus de la SCPI.
- Baisse des loyers de marché : En cas de renégociation des baux dans un marché baissier, les nouveaux loyers peuvent être inférieurs aux précédents.
Comment les SCPI sécurisent les revenus ?
Encore une fois, la diversification est la clé. En ayant de nombreux locataires de secteurs variés, l'impact d'un défaut de paiement est dilué. Les sociétés de gestion souscrivent également souvent des assurances "Garantie Loyer Impayé" (GLI) pour se prémunir contre ce risque. Une gestion active du parc immobilier permet d'anticiper les fins de bail et de rechercher de nouveaux locataires en amont pour limiter la vacance.
Bon à savoir !
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4. Le Risque de Marché
Les revenus potentiels de la SCPI ainsi que la valeur des parts et leur liquidité peuvent varier à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture économique et immobilière.
5. Le Risque de Durabilité
Un risque en matière de durabilité constitue un événement ou une situation dans le domaine environnemental, social ou de la gouvernance qui, s’il survient, pourrait avoir une incidence négative importante, réelle ou potentielle, sur la performance de l’investissement. Les dommages dus à la réalisation de risques de durabilité peuvent induire des coûts de réparation ou une impossibilité physique d’occuper les lieux, dont découlerait une perte de loyer. Ces dommages peuvent détériorer la valeur de l’actif ou rendre sa cession plus difficile, voire impossible. La prise en compte de ces risques est détaillée en annexe de la note d’information.
6. Le Risque lié à l'Endettement
La SCPI peut avoir recours à l’endettement dans la limite de 40 % de la valeur de ses actifs immobiliers. Le montant perçu en cas de retrait est alors subordonné au remboursement de l’emprunt par la SCPI.
7. Le Risque lié à l'achat à crédit de parts de SCPI
Si le revenu des parts achetées à crédit par l’associé n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse des prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence.
8. Risques liés à des investissements dans des actifs immobiliers
Les variations du marché immobilier peuvent entraîner des variations importantes de la valeur des immeubles, tout comme l’évolution du marché locatif (risque de vacance locative ou d’impayés) ainsi que le niveau de prestation technique des immeubles. La SCPI peut également engager des opérations de développement (contrats de promotion immobilière) et de VEFA qui sont susceptibles de l’exposer aux risques suivants :
- Risques de défaillance du promoteur, maître d’oeuvre, entreprises générales, etc.
- Risques de perception différée dans le temps à compter de l’achèvement de la construction de l’immeuble et de sa location. La SCPI supportera en conséquence les risques locatifs normalement associés à de tels actifs.
9. Le Risque d'Arnaque et de Fraude
Le succès des SCPI a malheureusement attiré des acteurs malveillants. Il est crucial de savoir reconnaître une offre légitime.
Comment vérifier une SCPI ?
Toute société de gestion de SCPI doit être agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). C'est le principal garde-fou pour les investisseurs.
Les Listes de l'AMF : Votre Meilleur Allié
- Vérifiez que la société de gestion figure bien sur la liste blanche des acteurs autorisés de l'AMF.
- Consultez la liste noire de l'AMF qui recense les sites et entités proposant de faux investissements.
Ces listes sont régulièrement mises à jour et constituent votre première ligne de défense.
Méfiez-vous des promesses de rendements irréalistes, des discours trop commerciaux et des interlocuteurs qui vous pressent de prendre une décision. Même si la société est légitimement agréée, certaines sociétés et commerciaux n'hésitent pas à agir avec malveillance, restez vigilants surtout lors de démarchage sauvage inopiné. Une SCPI sérieuse fournit une documentation complète (note d'information, rapport annuel...) et laisse le temps à l'investisseur de la consulter.