Investir en SCPI
L'avantage de la diversification sans la gestion
Ne soyez plus jamais seul face à votre investissement immobilier.
Investir, c’est préparer votre retraite, construire ou diversifier votre patrimoine, et en toute évidence, optimiser votre fiscalité. Le choix de vos investissements fait partie des décisions structurantes d’une stratégie patrimoniale réfléchie. Parmi les nombreuses solutions d’épargne disponibles, et bien que leur performance ne soit jamais garantie, les SCPI ont démontré leur résilience au fil du temps et se révèlent efficaces pour investir dans l’immobilier tout en mutualisant les risques et en limitant les contraintes de gestion. Plus d’un million de Français ont choisi ce type d’investissement. Grâce à cette article, vous disposerez de toutes les clés pour comprendre les mécaniques et investir dans cette classe d’actifs.
1. Pourquoi investir en SCPI ?
Investir dans l’immobilier via une SCPI permet de générer un complément de revenus potentiel sans être confronté aux contraintes de gestion directe. La constitution d’un portefeuille diversifié par la SCPI, contribue à limiter l’exposition au risque.
1.1 Investir dans la pierre sans contraintes de gestion
Une SCPI permet d’investir dans l’immobilier tout en déléguant les responsabilités opérationnelles. La société de gestion prend en charge l’acquisition des biens, la gestion des locataires, les travaux, l’encaissement des loyers, le règlement des taxes et la revente éventuelle des actifs.
1.2 Diversification et mutualisation
Les SCPI visent à constituer un patrimoine diversifié composé de biens immobiliers souvent inaccessibles à un investisseur individuel en raison de leur taille ou de la structuration du marché. Le gestionnaire de la SCPI mutualise les risques en diversifiant ses investissements à la fois géographiquement (Paris, Île-de-France, régions, voire Europe) et sectoriellement (bureaux, commerces, logistique, hôtellerie).
1.3 Un complément de revenus potentiel
Les SCPI distribuent régulièrement des revenus potentiels, mensuellement ou trimestriellement. Le montant des versements dépend principalement des loyers encaissés.
Le dividende moyen versé par les SCPI s'établit à 4,72%, en hausse donc par rapport à 2023 (4,52%) (source : pierrepapier.fr). Menhïr vise un objectif de distribution de 5,5 % (non garanti) avec des versements mensuels après un délai de jouissance de 4 mois.
2. Quels sont les risques ?
Investir dans une SCPI constitue une opportunité patrimoniale attractive, mais il est important de connaître les risques pour prendre des décisions éclairées.
2.1 Le capital n’est pas garanti
Comme pour l’achat direct d’un bien immobilier, la valeur de vos parts dépendra de l’évolution du marché et de la valorisation des actifs détenus par la SCPI.
2.2 Les revenus distribués ne sont pas garantis
Les revenus proviennent essentiellement des loyers encaissés. Le non-paiement par certains locataires peut affecter la distribution des dividendes. La détention d’un portefeuille diversifié réduit toutefois ce risque.
2.3 Le placement est peu liquide
La revente des parts n’est pas garantie à un moment précis. Pour répondre aux demandes de retrait, la SCPI doit accueillir un volume de souscriptions au moins égal au volume sortant.
3. La performance des SCPI
La performance se mesure principalement à travers deux indicateurs : le TDVM et le TRI. Il est essentiel de garder à l’esprit que le capital investi et les revenus ne sont jamais garantis, car ils dépendent de la conjoncture immobilière et du paiement des loyers. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
3.1 TDVM
Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) correspond aux dividendes versés sur une année, divisés par le prix moyen d’achat de la part cette même année. Il permet d’évaluer le rendement d’une SCPI.
En 2020, le TDVM moyen brut du marché était de 4,18 % (source : IEIF), contre 4,40 % l’année précédente.
Bon à savoir !
3.2 TRI
Le Taux de Rendement Interne (TRI) mesure la performance globale d’une SCPI, en intégrant à la fois le rendement annuel (revenus distribués) et la plus-value ou moins-value en capital réalisée lors de la revente des parts.
3.3 Valorisation du prix de la part
L’évolution du prix de la part reflète la valorisation des biens du patrimoine. Chaque année, un expert indépendant évalue la valeur vénale des actifs. Le prix de la part peut ainsi évoluer à la hausse ou à la baisse.
Bon à savoir !
4. Les différentes manières de souscrire
L’investissement en SCPI permet de répondre à plusieurs besoins. Certains épargnants cherchent un complément de revenus, d’autres souhaitent optimiser leur fiscalité, préparer leur retraite ou la transmission. Nous allons détailler ci-dessous les différentes manières d’investir en SCPI.
4.1 Souscription en pleine propriété
L’investisseur devient propriétaire des parts et perçoit les revenus potentiels après la période de jouissance. La revente des parts reste possible, mais le délai n’est pas garanti. Cette formule convient à ceux recherchant un complément de revenus immédiat.
4.2 Souscription en nue-propriété
Le démembrement divise la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. L’investisseur n’encaisse pas de revenus pendant la période de démembrement, mais bénéficie d’une décote à l’acquisition et d’une exonération d’IFI sur la part investie. À l’issue du démembrement, il devient plein propriétaire des parts.
4.3 Revente des parts
Le nu-propriétaire peut revendre ses parts à l’issue du démembrement. La fiscalité dépend de l’évolution du prix de la part et des plus-values immobilières constatées au moment de la revente par apport à la valeur en pleine propriété des parts lors de l'achat en démembrement.
Exemple : Vous avez acheté 1 part de SCPI en nue-propriété il y a 7 ans avec une décote de 30% sur un prix de part en pleine propriété de 200€, soit 140€ en nue-propriété. À l'issue de ces 7 ans, la part a augmenté, passant de 200€ à 220€ en pleine propriété. Vous récupérez donc à ce terme la pleine propriété, bonifiée d'une plus-value non imposable de 60€ (la différence entre votre nue-propriété et la valeur de la pleine propriété lors de votre achat), ainsi qu'une plus-value imposable de 20€ (soit 10% imposable si vous décidez de céder vos parts, sinon vous pouvez continuer à les détenir en percevant maintenant les pleins dividendes associés), représentant la plus-value vénale de la part en pleine propriété. Votre investissement a donc eu une rentabilité de 57% sur 7 ans, soit 8.1% par an, avant même de percevoir des dividendes. Si la SCPI a par exemple un objectif non garanti de 5.5%, alors vous recevriez 5.5% de 220€, soit 7.85% (par rapport à vos 140€ payés au départ) de dividendes nets de frais de gestion.
Bon à savoir !
4.4 Conservation des parts
L’épargnant continue de percevoir les revenus potentiels calculés sur la valeur en pleine propriété, avec la possibilité de revendre à tout moment.
4.5 Souscription à crédit
L’effet de levier permet d’acquérir des parts sans mobiliser immédiatement l’intégralité du capital. Les revenus de la SCPI peuvent contribuer au remboursement des mensualités. Les taux appliqués restent généralement supérieurs à ceux d’un prêt immobilier classique.
4.6 Souscription via assurance-vie
Les SCPI peuvent être détenues via un contrat d’assurance-vie, permettant à l’investisseur de bénéficier de la fiscalité avantageuse de ce support, tout en n’étant pas directement imposé sur les revenus. Les frais de gestion et le rendement peuvent varier selon l’assureur.
4.7 Souscription via société ou holding
L’investissement via une société répond à différents objectifs : constitution de patrimoine, placement de trésorerie ou optimisation successorale. La fiscalité varie selon que la société est imposée à l’IR ou à l’IS.
4.8 Démembrement viager
Ce mécanisme permet de diviser la pleine propriété entre usufruitier et nu-propriétaire jusqu’au décès de l’usufruitier. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire des parts sans payer de droits de succession.
Glossaire
- SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
- véhicule d’investissement collectif en immobilier permettant de mutualiser les risques.
- TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché)
- indicateur de rendement basé sur les dividendes versés et le prix moyen des parts.
- TRI (Taux de Rendement Interne)
- indicateur de performance globale prenant en compte revenus et plus-values/minus-values sur la durée d’investissement.
- Nue-propriété
- droit de propriété d’un bien sans perception des revenus.
- Usufruit
- droit de percevoir les revenus d’un bien pendant une période donnée.
- Prix de retrait
- valeur à laquelle un investisseur peut revendre ses parts, calculée après déduction des commissions de souscription.
- IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
- impôt français sur le patrimoine immobilier détenu par une personne physique.
- Délai de jouissance
- période après souscription avant que les revenus ne soient distribués.
- Décote
- réduction appliquée au prix d’achat d’une part en nue-propriété.