Le critère le plus impactant sur votre performance à long terme est la structure des frais. Une SCPI peut sembler performante en apparence, mais des frais élevés peuvent anéantir vos rendements.

Le mythe des frais d'entrée

Le modèle traditionnel impose des frais d'entrée, en moyenne de 10%. Cela signifie que pour 10 000€ investis, seuls 9 000€ travaillent réellement pour vous dès le premier jour. Le reste est prélevé pour rémunérer les intermédiaires. Cet argent est perdu et ne produira jamais de rendement.

Ces frais sont un héritage d'un système de distribution obsolète. Sur le long terme, ils amputent considérablement votre capital final et rendent la liquidité de votre placement plus difficile, car il faut que la part se revalorise de plus de 10% simplement pour récupérer votre mise initiale.

L'argument de "l'expérience" et de "l'ancienneté" est souvent mis en avant par les grands groupes. Cependant, l'histoire récente a montré que l'âge ne protège pas de l'incompétence ni des mauvais choix stratégiques.

En 2023, plusieurs SCPI historiques, gérées par de grands noms de la finance, ont dû brutalement baisser le prix de leurs parts jusqu'à -38%, effaçant des milliards d'euros de valeur pour leurs associés. Leur "expérience" ne les a pas empêchés d'investir au pic du marché dans des actifs dont plus personne ne veut. (Source : L'Opinion.fr)

Malheureusement, malgré que les SCPI soient l'un des placements préférés des Français pour leur facilité de gestion et leur robustesse, cette situation n'est pas nouvelle et s'est pourtant produite plusieurs fois dans l'histoire, car on n'efface pas des milliards comme ça. Petit retour sur le "Pourquoi ?" cela s'est produit plus d'une fois. En fait, il n'est pas sorcier de constater que lorsqu'une SCPI ou tout autre support d'investissement immobilier voit ses rendements baisser, dans notre cas de 2023, c'est une baisse de rendements atteignant des dividendes versés de 1.4% annuel, que les gestionnaires et les associé du véhicule se retrouve obligé d'affronter. Dos au mur, pour maintenir l'attrait bien malgré eux, ils se retrouvent donc contraints de baisser le prix des parts d'autant que nécessaire pour retrouver un niveau de dividendes potable (ici remonté à ~4% grâce à cette baisse violente mais nécessaire). C'est pourquoi il est très important de bien choisir son gestionnaire et de bien connaître ses motivations et objectifs pour la SCPI. Bien que surveillée par un conseil de surveillance formé d'actionnaires volontaires dans le cas de Menhïr, chez d'autres, ces membres peuvent être rémunérés ou avoir des intérêts non alignés avec le reste des investisseurs, surtout si ce sont des actionnaires historiques que cette baisse n'affectera pas, contrairement à des entrants plus récents. Il est donc primordial de choisir un gestionnaire et un véhicule transparent pour ne pas avoir de mauvaise surprise en temps de crise. Un gestionnaire avisé à la vision long terme aura déjà prévu des mécanismes qui permettent d'amoindrir les risques de marché et des investissements durables, pour permettre de sauvegarder la liquidité relative des biens immobiliers gérés.

L'Agilité des Nouvelles SCPI

Les SCPI de nouvelle génération, sans le poids d'un historique lourd, peuvent construire un patrimoine plus moderne et plus en phase avec les besoins actuels : logistique du dernier kilomètre, immobilier de santé, coliving, etc. Elles sont conçues pour être plus résilientes aux crises en privilégiant des actifs à fort potentiel de valorisation sur le long terme.

L'ère du bulletin trimestriel papier est révolue. Une SCPI moderne doit offrir une expérience utilisateur fluide et transparente.

• Plateforme en ligne : Vous devriez pouvoir souscrire, suivre vos investissements, consulter vos documents et même placer des ordres de vente via une application simple et intuitive.
• Algorithmes embarqués : Les meilleures SCPI utilisent la technologie pour analyser le marché, identifier les meilleures opportunités et optimiser la gestion du parc immobilier.
• Transparence des données : L'accès en temps réel aux indicateurs clés (Taux d'occupation, WALT, performance) est un gage de confiance.
• Sécurité des données : Menhïr n'a jamais accès à vos informations bancaires et pièces d'identité. Tout cela est géré par notre partenaire dépositaire agréé.