Pour les personnes physiques

Les revenus générés par une SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et sont donc soumis au même régime fiscal que la location d’un bien immobilier détenu directement. Ces revenus sont intégrés au barème progressif de l’impôt sur le revenu et assujettis aux prélèvements sociaux (CSG et CRDS). Le taux effectif dépend de votre tranche marginale d’imposition, allant de 11 % à 45 %, auquel s’ajoute systématiquement 17,2 % de prélèvements sociaux. Ainsi, le taux global peut varier de 28,2 % à 62,2 % selon votre situation fiscale.

Pour les personnes morales

La fiscalité des SCPI détenues par une société dépend d’abord du régime fiscal de celle-ci :

• Pour une société soumise à l’impôt sur le revenu : les associés déclarent les revenus proportionnellement à leur participation, comme pour une personne physique.
• Pour une société assujettie à l’impôt sur les sociétés : les revenus sont imposés au taux applicable à l’entreprise, selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les SCPI étant des véhicules immobiliers, leurs parts entrent dans l’assiette de l’IFI. La valeur à déclarer pour une SCPI à capital variable se calcule en multipliant la valeur de retrait par un coefficient appelé “ratio immobilier”, correspondant au rapport entre la valeur vénale des biens immobiliers et celle de l’ensemble des actifs de la SCPI. La valeur IFI ainsi obtenue ne peut jamais dépasser la valeur de retrait, définie comme le prix d’achat diminué de la commission de souscription.

Lors de la revente de vos parts, la plus-value éventuelle est soumise à l’imposition des plus-values immobilières. Elle correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’achat ajusté des frais d’entrée, tels que la commission de souscription. Concrètement, si la commission de souscription est de 10 %, une plus-value n’existe que si le prix de revente dépasse de plus de 10 % le prix initial de souscription. L’imposition se compose de l’impôt sur le revenu au taux maximum de 19 % et des prélèvements sociaux de 17,2 %. Des abattements s’appliquent selon la durée de détention :

• Abattement de 6 % par an à partir de la 6ᵉ année, jusqu’à la 21ᵉ année, puis 4 % par an à partir de la 21ᵉ année pour l’impôt sur le revenu ;
• Abattement de 1,65 % par an à partir de la 6ᵉ année et 9 % au-delà de la 22ᵉ année pour les prélèvements sociaux.

Dans certaines situations, vos revenus de SCPI peuvent bénéficier du régime micro-foncier, qui permet un abattement de 30 % sur vos revenus fonciers bruts, sous réserve de respecter les conditions suivantes :

• Les revenus fonciers bruts annuels de votre foyer fiscal ne dépassent pas 15 000 €.
• Vos revenus fonciers ne sont pas soumis à un régime particulier (Robien, Périssol, Borloo, etc.).
• Une partie de vos revenus fonciers provient d’immeubles détenus en direct, en location nue ordinaire.

Exemple : si vous percevez 8 500 € de revenus issus de vos parts de SCPI, l’application du régime micro-foncier réduit le revenu net imposable à 5 950 € après l’abattement de 30 % soit un complément de revenue net imposable de 495€ (selon votre régime fiscal) et un revenue complémentaire net de tout impôts de 2 550€ soit 212€ net mensuel.