Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un organisme collectif qui permet à plusieurs investisseurs de mutualiser leur épargne afin d’accéder à l’immobilier professionnel, sans avoir à gérer eux-mêmes les biens. En pratique, l’épargnant acquiert des parts de la SCPI, et la société de gestion investit les capitaux collectés dans un parc d’immeubles générateurs de loyers.

On parle souvent de pierre-papier : le souscripteur ne détient pas directement des biens physiques, mais des titres représentatifs de ce patrimoine. Avec Menhïr, la gestion de ces parts est entièrement dématérialisée, sécurisée et accessible depuis un espace en ligne intuitif.

La société de gestion s’occupe de toutes les opérations immobilières : sélection et achat des immeubles, gestion locative, encaissement des loyers, paiement des taxes, suivi des travaux, et arbitrages éventuels. Les revenus perçus sont ensuite redistribués aux investisseurs au prorata du capital investi, généralement chaque mois ou chaque trimestre.

Les SCPI figurent parmi les placements les plus appréciés en France, pour leur robustesse et leur couple rendements risques par apport à d'autres placements. En 2024, par exemple, elles ont collecté 4.7 milliards d’euros, portant le total de l’épargne investie à plus de 88 milliards d’euros (source : ASPIM). Ces capitaux servent à financer l’acquisition d’actifs variés : résidentiels, bureaux, commerces, établissements de santé, entrepôts, ou centres de données.

Le concept de SCPI remonte aux années 1960. C’est Louis-Gaston Pelloux, en 1965, qui fonde la première “civile foncière”, rendant ainsi l’investissement immobilier collectif accessible à un plus large public. Grâce à la mutualisation des capitaux, cette innovation a permis à de nombreux particuliers d’investir dans la pierre sans avoir à gérer eux-mêmes leur patrimoine. Pelloux sera d’ailleurs surnommé plus tard “le Pape des SCPI”.

Après la crise immobilière et financière du début des années 1990, le secteur a dû se restructurer pour renforcer sa liquidité. La réforme de 2001 a marqué un tournant : elle a organisé le marché secondaire et clarifié les modalités de revente des parts. Depuis, les SCPI à capital fixe peuvent définir un prix de transaction par confrontation entre l’offre et la demande, tandis que les SCPI à capital variable disposent d’un prix de rachat fixé par la société de gestion (généralement entre 90 % et 110 % de la valeur de reconstitution).

Cette nouvelle flexibilité a contribué à la popularité croissante du produit, qui s’est imposé comme un pilier de l’épargne immobilière française.

Le mécanisme de base

La vie d’une SCPI s’articule autour de deux acteurs principaux :

• La société de gestion, qui collecte les fonds et gère le patrimoine immobilier.
• Les associés (épargnants), qui investissent leur capital et perçoivent les revenus.

La SCPI collecte d’abord des capitaux afin d’acheter des biens immobiliers. Elle assure ensuite la gestion complète du parc : entretien, location, travaux, fiscalité, reventes… De leur côté, les associés détiennent des parts et perçoivent des revenus locatifs distribués sous forme de dividendes, proportionnels à leur investissement. En résumé, la SCPI permet de profiter des avantages de l’immobilier sans en subir les contraintes opérationnelles.

Le rôle de la société de gestion

La société de gestion agit comme un mandataire professionnel pour le compte des associés. Elle est responsable de l’acquisition et de la valorisation du patrimoine, du suivi comptable et juridique, des assemblées générales, et de la mise en œuvre de la stratégie d’investissement. Son objectif est d’assurer la pérennité et la performance du portefeuille immobilier, tout en respectant la réglementation fixée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Sa rémunération

Les sociétés de gestion perçoivent plusieurs types de commissions :

• La commission de souscription (ou frais d’entrée), qui rémunère la commercialisation et la distribution des parts.
• Les frais de gestion, liés à l’administration quotidienne du parc immobilier.
• Les commissions spécifiques : d’acquisition, d’arbitrage, de travaux ou encore de sortie.

Ces frais couvrent l’ensemble des services rendus aux associés et garantissent la bonne gestion de la SCPI.

Le Conseil de Surveillance

Instance indépendante, le Conseil de Surveillance est composé de 7 à 12 membres élus parmi les associés. Il veille à la bonne conduite de la gestion, contrôle les décisions stratégiques et présente chaque année un rapport à l’assemblée générale ordinaire. Son rôle est d’assurer la transparence et la protection des investisseurs. Chez Menhïr, les membres du Conseil de Surveillance exercent bénévolement, dans une logique de gouvernance exemplaire.

Acheter ou céder des parts de SCPI

L’acquisition de parts peut se faire directement auprès de la société de gestion ou par l’intermédiaire d’un partenaire distributeur. En cas de revente, l’investisseur adresse une demande de retrait. Celle-ci est compensée par les nouvelles souscriptions. Lorsque la demande de retrait dépasse la demande d’entrée, un délai de cession peut s’appliquer, souvent inférieur à trois mois.

Le marché français compte aujourd’hui plus de 200 SCPI, représentant environ 60 milliards d’euros d’actifs sous gestion. On distingue deux grandes familles :

1. Les SCPI de rendement

Elles investissent principalement dans l’immobilier professionnel : bureaux, commerces, entrepôts, logistique ou santé. Leur objectif est la distribution régulière de revenus. Sur les neuf dernières années, leur rendement moyen net s’établit autour de 4,7 % par an.

Deux structures de capital existent :

• Capital fixe : les souscriptions sont possibles uniquement lors d’une augmentation de capital.
• Capital variable : les parts peuvent être souscrites à tout moment, la SCPI créant ou annulant des parts selon les entrées et sorties.

2. Les SCPI fiscales

Ces SCPI ciblent principalement le résidentiel et permettent de bénéficier d’avantages fiscaux liés à des dispositifs tels que Pinel ou Malraux. Leur rendement est généralement plus faible (autour de 2 % net), mais elles offrent une optimisation fiscale intéressante pour certains profils d’épargnants.

La SCPI convient aux particuliers comme aux professionnels souhaitant :

• diversifier leur épargne,
• compléter leurs revenus,
• anticiper leur retraite,
• transmettre un patrimoine,
• ou encore bénéficier d’un cadre fiscal avantageux.

Elle s’adresse aux investisseurs disposant d’un horizon de placement long, généralement supérieur à sept ans.

Comme tout placement, la SCPI présente des risques :

• Risque de marché : la performance dépend de la conjoncture immobilière et du niveau d’occupation.
• Risque de liquidité : la revente des parts n’est pas garantie immédiate.
• Risque en capital : la valeur des parts peut fluctuer à la hausse comme à la baisse.
• Risque de crédit : en cas de financement par emprunt, une revente à perte peut engendrer un solde à rembourser.

Malgré ces risques, la SCPI est considérée comme un placement à profil de risque modéré (3/7).